こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。
本日は、不動産の売買契約締結時に必要となる、「手付金」についてです。
契約金とも呼ばれたりします。
金額はいくら以上必要なのか、もし解約した場合戻ってくるのか等順番にお話ししていきます。
手付金とは
不動産の契約に際して買主から売主に支払われる金員の事。
この支払が行われることで、契約が締結されたという証拠の意味合いを持ちます。
契約金は代金の一部ではない
本来手付金は、いったん売主に預けて引き渡し時に買主に返還されるものです。
しかし、その手続きを省くために 「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」 と売買契約書に記入しておくのが通常です。
手付金の種類
解約手付
売主と買主の一方が、契約を解除する時のための保証金の意味合いを持ちます。
契約書には、
「売買契約の締結に際して手付金を受領したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、乙（買主）はその手付金を放棄して、甲（売主）はその倍額を償還して、契約の解除をすることができるものとする。
という難しい言い回しで、手付解除に関する条文が載っています。
簡単に説明説明すると
・買主は、支払い済みの手付金を放棄する（手付放棄）
・売主は、受け取った手付金の金額の倍額を買主に支払う（手付倍返し）
という意味です。
違約手付
契約違反があった場合の「違約金」としての意味を持ちます。
証約手付
買主が、購入する意思があることを売主に示し、契約の成立を証明するために預けるお金です。
手付金の種類は上記の3種類ありますが、売主が宅地建物取引業者である場合は、解約手付としなければならないと宅建業法で決まっています。
なので、新築の一戸建てを購入する時は「解約手付」と覚えておきましょう
手付金の金額
手付金の上限
売主が宅地建物取引業者の場合は、手付金の上限は物件価格の20％と決まっています。
| 未完成物件 | 売買代金の5%または1,000万円を超える額の場合 |
| 完成物件 | 売買代金の10%または1,000万円を超える額の場合 |
上記の金額の手付金を、宅地建物取引業者が受け取る場合、手付金の保全措置と取らなければいけません。
保全措置とは銀行による保証や、保険会社による保険の事です。
保全措置されていると万が一決済までに、売主が倒産などしても、 契約時に支払った手付金等が返還されます。
上記以下の金額の場合、保全措置は任意となります。
手付金の相場
大体物件価格の５％位が相場だといわれています。
しかし、細かい数字だとわかりずらいので、150万円や200万円等の、キリのいい金額にすることが多いです。
手付金の下限
ネットで検索しても手付金の上限は出てきますけど、下限はあまり出てきません。
私が今まで見た、最も少なかった手付金は30万円です。（しかも一回だけ）
自己資金の少ない方の手付金は、50万円が下限と思っておいた方がいいでしょう。
売主と買主が合意すればいくらでもいのですが、以下の理由であまりにも安い金額だと契約できません。
解約の可能性が高まる
契約後でも、手付金を放棄すれば解約が出来てしまいますので、あまりにも手付金が少額ですと、契約の重みが無くなり、すぐ解約できてしまいます。
少額の手付金による誘因行為と疑われてしまう
本来より少額の手付金で契約したり、手付金を分割払いなどのにして、契約へのハードルを下げて、お客様に正常な判断をさせないようにして、契約する事は、誘因行為と言われ、宅地建物取引業法第47条第3項で禁じられています。
手付金が用意できない場合の2つの対応方法
手付金が用意できない場合の対応方法としては次の2つの方法があります。
足りない分お金を借りる（身内や知り合いに）
身内などに足りない分だけ一時的に借りる方が一番多いです。
後で書きますが、住宅ローンで物件の100％まで借り入れをすると、引き渡しの時には、手付金が手元に残りますので、その間限定という事で、身内にお願いしてみましょう。
この時に一番気を付けて欲しいのが、絶対にクレジットカードでキャッシングをしたり、消費者金融で借りたりしないことです。
それをしてしまうと、住宅ローンの審査に大きな影響を与えてしまいます。
ちなみに仲介業者が一時的に手付金を買主に貸しつける事は違法行為に当たります。
そんなことを言ってくる不動産業者には気を付けましょう。
少額の手付金で契約できるか交渉してもらう
さすがに全くの0円で契約は出来ませんが、10万円～30万円くらいしか用意できなくて、周りに借りる方もいない場合は、ダメもとで少額での契約が可能かどうか仲介業者に交渉してもらいましょう。
30万円くらい用意できれば可能性はあるかもしれません。
売買契約後、解約すると手付金は戻ってくるの？
手付金が戻ってくるケース
住宅ローンの承認が取れなくて解約に至った場合
売買契約書に住宅ローンの融資に関する特約が入って入れば（ほぼすべての契約で特約に入っています。）万が一住宅ローンの承認が下りずに解約に至った場合、手付金は全額戻ってきます
売主の都合で解約に至った場合
売主が業者である新築一戸建ての場合では、聞いたことはありませんが、買主と同じく、売主も契約後に手付金を放棄して解約することができます。
その場合、契約時に支払った手付金に、売主が同額をプラスして買主に支払います（手付金の倍返し）
どちらの責任でもないが、契約の履行が不可能になった時
例えば、地震や火災などの天災地変によって、物件が全壊になった場合等、どちらの責任でもないが、契約の目的を達成することが出来なくなってしまった時は、手付金は買主に返還されます。
手付金が戻ってこないケース
買主の自己都合による解約
契約後に、他にもっといい物件が見つかった、急に転勤になってしまった、親の介護が必要になり家どころではなくなった等、どんな事情であれ、契約後に買主の自己都合で解約すると、手付金は戻ってきません。
自己都合による解約の場合、仲介手数料は仲介業者から請求される場合が多いので、注意が必要です。
手付金が最後に手元に残るケース
住宅ローンで物件価格の100％+諸費用を借り入れした場合、契約時に手付金を支払いますが、最終的には手付金は現金で手元に残るので、現金での手出しをしないで借りられることができます。
例を挙げてみてみましょう
物件価格3,000万円、諸費用150万円の物件を購入した場合
手付金：100万円、住宅ローン借入金額：3150万円の場合、最終決済時に銀行口座に3,150万円が振り込まれてきますが、契約時に100万円支払っているので、売主には2,900万円だけ振り込みます。
そして諸費用として150万円支払いますので、最終的に口座に100万円残すことができます。
この話を聞くと「当たり前やん。」と思う方がほとんどでしょうが、初めての住宅購入で不動産業者主体で契約を進めている方は、結構分かっていない場合も多いです。
まとめ
さて、今回は手付金についてお話しいたしました。
契約の際は、手付金の意味や役割を理解してから支払うようにしましょう。
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