こんにちは「ゼロ住まいる」の田中です。
新築一戸建てを購入する時に現金一括払いで購入を検討している人は、ほとんどいないと思います。
ほとんどの人が、「住宅ローン」を組んで購入します。
もちろん、初めてこのとばかりで分からないことだらけだと思います。
本日はそんな住宅ローンについてお話ししたいと思います。
住宅ローンの借り入れ要件
住宅ローンには借り入れをする本人に対する要件と担保設定を行う物件の要件とがあり、金融機関によって基準が少しずつ違います。
- 借入者本人に対する要件
年齢：満20歳～満60歳・65歳位まで
最低勤続年数：1年～3年以上
年収：200万～400万円以上
取り扱う金融機関や、会社員・自営業によっても要件は変わってきます。
勤続年数は同業界での転職や所持資格などによってはこれより短くても融資可能な場合もあります。 - 物件に対する要件
新築物件に対しては法令を守っていればほぼ問題はありません。
ただ、狭小住宅の場合土地面積や建物延べ面積に注意が必要です。
中古物件ですと建蔽率オーバーや再建築不可の場合は融資不可になる場合が多いです。
借入に掛かる諸費用
- 印紙税
金銭消費貸借契約締結時に必要になります。
1,000万円超5,000万円以下の借入額で2万円になります。
オンラインで行う金融機関の場合は不要となります。 - 適合証明取得費用
フラット３５利用時に必要。
5万円～10万円くらいかかります。 - 住宅ローン事務手数料
32,400円 の定額や 借入金額×2.16％（税込）等、金融機関によって異なります。 - 保証料
外枠方式で一括で支払うタイプと金利に0.2％上乗せする内枠方式があり、金融機関によって異なります。
最近は手数料型が主流で保証料型は少なくなっています。 - 抵当権設定費用
登録免許税が借入額の0.1％
（ 2027年（令和9年）3月31日迄、住宅用家屋の軽減税率適応） 必要です。 - 司法書士報酬
司法書士により異なります。
１０万円前後が多いです。 - 団体信用生命保険料
ほとんどの銀行で金利に含まれます。
癌や3大疾病などの特約を付けると金利が上がります。
固定金利と変動金利
- 変動金利
当初の金利は一番低いが 半年ごとに金利が見直され、毎月返済額の見直しが5年ごとに行われます。 - 全期間固定金利型
貸出時の金利が完済時まで固定されるタイプで支払金額も変わりません。
- 期間選択型固定金利
貸出から一定期間（2年-10年間など）のみ当初の固定金利となり、期間経過後に変動金利か固定金利を選ぶことが出来るタイプ。
ミックス型
融資額の中で契約を分割し（例:1000万円と2000万円）固定と変動を組み合わせる事が可能な住宅ローンも金融機関によっては取り扱っています。
事前審査
住宅ローンの借り入れが可能かどうかを事前に審査す必要があります。
必要書類を揃えて申し込めば早くて即日から遅くて1週間くらいで返答があります。
申し込んだ時の情報が間違っていなければ本申し込み時に覆ることはほぼありませんが、まれに本申し込み時に否決になることもあります。
金利優遇
店頭金利から全期間で受ける優遇と当初数年間受けられる優遇があります。
受けられる優遇は金融機関、申し込み人の内容によって変わってきます。
返済方法について
返済方法には、 「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。どちらを選ぶかによって月々の支払金額等が変わってきます。
まとめ
今回は住宅ローンの概要についてざっと書いてみました。
各項目については個別に深堀りしていきますので、そちらもご覧下さい。
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