「再建築不可」と書かれた物件を見て、「安いけど本当に買って大丈夫？」と感じたことはありませんか？
この記事では、再建築不可物件の定義、購入時のリスク、活用法、そして見極めポイントまで、わかりやすく解説します。
■ 再建築不可とは？どんな物件？
再建築不可とは、現在の建物を取り壊しても、原則として新たに建物を建て直せない土地のことです。これは建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないために起こります。
- 接道義務：建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない
- 前面道路が建築基準法外道路だったり、そもそも道路に面していないケースもある
■ 再建築不可物件のメリット
1. 価格が圧倒的に安い
同エリア・同条件の整形地と比べて、2～5割安いこともあります。土地価格を抑えたい人にとって魅力的です。
2. 固定資産税が安い
評価額が低くなるため、毎年の固定資産税も抑えられます。
3. 現在の建物をそのまま活用できる
「リフォーム済み」や「賃貸中」の再建築不可物件も多く、建て直す予定がなければ十分に活用可能です。
■ 再建築不可物件のデメリットとリスク
1. 建て替えができない
火災や老朽化などで建物が使えなくなった場合、新しく建て直すことができません。
2. 売却が難しい
将来的に買い手が限られるため、流動性が低く、価格が下がりやすいです。
3. 融資が通りにくい
基本的に住宅ローンの対象外となるため、現金での購入が基本となります。
4. 修繕・リフォームに制限がある
構造を大きく変えるようなリノベーションは、建築確認が下りないことがあります。
■ 再建築不可物件の見極めポイント
● 「本当に建て替え不可」かを確認
隣地との境界や私道負担、再建築協議によって条件が変わる場合も。市役所の建築指導課などで確認しましょう。
● 接道義務を将来的にクリアできる可能性は？
近隣と交渉して共有通路を設けたり、道路認定を取得できるケースも稀にあります。
● 現在の建物の状態と耐用年数
あと何年使えるかを冷静に評価しましょう。必要に応じて建物診断（インスペクション）も検討を。
● 賃貸や事業利用として成立するか
自宅利用でなくても、賃貸収入や事務所・倉庫としての活用が可能かをシミュレーション。
■ 活用法アイデア：再建築不可でも価値を生む方法
- リフォームして賃貸に出す
築古でも立地や家賃次第で安定収入が見込める。 - シェアハウスや簡易宿泊施設
観光地近辺や都心部なら短期滞在用として再活用できる可能性も。 - トランクルームや倉庫利用
人が住まなくても、有効活用できる用途を探ると収益化できるケースもあります。
■ 再建築不可は「ダメ」ではなく「使い方次第」
再建築不可物件は確かにリスクもありますが、使い方によってはコストを抑えた住まいや事業スペースとして非常に有効です。
大切なのは「建て替えできないことを前提に、どこまで活用できるか」を見極めることです。
■ ゼロ住まいるでは再建築不可物件の相談も承ります
ゼロ住まいるでは、再建築不可物件の法的チェックから活用アドバイスまで、専門的なサポートを行っています。
「気になる物件があるけど心配」「使い道があるか相談したい」という方は、お気軽にご相談ください。
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