「私道負担はやめとけ」は本当？購入前に知るべき全リスクと後悔しないための判断基準

ようやく見つけた理想の物件。しかし、物件概要に書かれた「私道負担あり」の一文。
ネットで調べてみると、「私道負担はやめとけ」という少し怖い言葉が目に入り、急に不安になってしまった…という方は少なくありません。

その不安な気持ち、とてもよく分かります。
しかし、「私道負担＝絶対に買ってはいけない危険な物件」と決めつけてしまうのは、実は非常にもったいないことかもしれません。

こんにちは！首都圏の不動産購入を仲介手数料最大無料でサポートする「ゼロ住まいる」です。
この記事では、なぜ「やめとけ」と言われるのか、その具体的なリスクをすべて解説した上で、「どんな物件なら安全か」をプロの目線で見極めるための、具体的な判断基準を徹底的に解説します。

【第1章】なぜ「やめとけ」と言われるのか？私道負担に潜む5大リスク

まず、漠然とした不安を解消するために、「やめとけ」と言われる理由、つまり私道負担に潜む具体的なリスクを5つに整理しましょう。

1. 【金銭トラブル】突然の出費

私道は、所有者全員で維持管理する義務があります。道路が傷んできた際の舗装費用や、地中に埋まっている水道管・ガス管が古くなった際の交換費用は、所有者全員の共同負担となります。その際に、費用負担の割合や工事の時期について意見がまとまらず、ご近所トラブルに発展するケースがあります。

2. 【権利トラブル】通行・掘削の承諾

家の建て替えや大規模なリフォーム、水道管の引き込み工事などを行う際には、他の所有者全員から「この道路を通行したり、掘削したりすることを承諾します」という「通行掘削承諾書」に署名・捺印をもらう必要があります。もし一人でも承諾してくれない人がいると、工事そのものができなくなってしまうリスクがあります。

3. 【近隣トラブル】迷惑駐車や利用方法

私道は公道と違い、警察の取り締まりが及びにくい場所です。そのため、共有者の一人が迷惑な駐車をしたり、道路上に物を置いたりと、利用ルールが曖昧なために近隣住民との間でトラブルが発生することがあります。

4. 【資産価値】売却しにくい

将来、その家を売却することになった際、次の買主があなたと同じように「私道負担」を嫌がり、なかなか買い手が見つからない可能性があります。結果として、相場より価格を下げないと売却できないなど、資産価値に影響が出ることがあります。

5. 【ローン審査】評価が下がる可能性

金融機関によっては、私道負担のある物件の担保評価が低くなる場合があります。特に、建築基準法上の道路として認められていない「但し書き道路」に接している物件などは、希望額の住宅ローンが組めないケースがあるので注意が必要です。

【第2章】しかし、すべての私道が危険なわけではない！安全なケースの見分け方

ここまでリスクの話をしましたが、もちろん全ての私道が危険なわけではありません。以下の条件に当てはまる場合は、リスクが低く、安全に購入を検討できる可能性が高いと言えます。

• ケース1：協定書や覚書がある
  道路の維持管理の方法や費用負担、利用ルールについて、所有者間で明確なルールを定めた書面（協定書や覚書）が存在する場合。これは最も安心できる材料です。
• ケース2：開発分譲地である
  新しい大規模な分譲地など、開発した不動産会社が事前に私道のルールをしっかりと整備している場合は、トラブルが起きにくくなっています。
• ケース3：所有者が少数である
  共有者が2〜3人など、人数が少ない場合は、何かあった際に話し合いがしやすく、合意形成がスムーズに進む傾向があります。
• ケース4：価格が十分に安い
  私道負担のリスクが、販売価格にきちんと反映されており、周辺の相場と比べて明らかに割安な価格設定になっている場合。

【第3章】契約前に必ず確認！プロの必須チェックリスト

気になる物件が私道負担ありだった場合、契約を決める前に、必ず担当の不動産会社に以下の点を確認しましょう。これらの質問に明確に答えられない業者は、少し注意が必要かもしれません。

• □ 私道の共有者は誰で、何人いますか？
• □ 私道に関する協定書や覚書はありますか？
• □ 過去に、維持管理に関するトラブルはありましたか？
• □ 上下水道・ガス管の埋設状況はどうなっていますか？（図面はありますか？）

【第4章】結論：専門家と一緒なら、私道負担は怖くない

「私道負担＝危険」と短絡的に判断するのではなく、その私道が持つリスクを一つ一つ正しく調査し、評価することが何よりも重要です。

しかし、これらの調査を個人で行うのは非常に困難です。だからこそ、私たちのような不動産のプロフェッショナルが存在します。

「ゼロすまいる」では、お客様が不安に感じる点を一つ一つ解消するため、物件の権利関係やインフラの状況を徹底的に調査します。その上で、購入しても問題ない物件かどうかを、専門家として誠実にアドバイスさせていただきます。